深圳改善换房家庭商转公贷款利率差额怎么算

对于深圳的中年改善换房家庭来说,家里人口增加、孩子上学、老人同住,往往需要把原来的小房子置换成更大户型。这类家庭大多已经名下有一套房产,在再次购房时会被认定为二套房贷,无论是商业贷款的首付比例还是贷款利率,都要明显高于首套。如果当初是按较高商贷利率办理的房贷,月供压力会长期存在。把商业贷款转成公积金贷款(简称"商转公"),是不少深圳家庭降低利息支出的有效方式。那么,对于二套房贷的改善家庭来说,商转公到底能省多少、怎么测算差额,下面分几个方面说清楚。

一、改善换房家庭为什么要关注商转公

改善换房家庭办理二套房贷时,商贷利率通常在3.5%至4.5%之间,明显高于首套水平。而深圳住房公积金贷款5年以上年利率参考标准约为2.85%,二套约为3.325%(以深圳公积金管理中心最新公布为准)。即便是二套房贷利率,公积金贷款也明显低于同档次的商贷。利率每降低1个百分点,在几十万元、二三十年的贷款周期里,节省的总利息和月供都不是小数目。因此,如果当初办理的是较高利率的商贷,现在符合公积金贷款条件,通过商转公把高利率贷款置换成低利率贷款,就成了改善家庭实实在在减负的选项。

需要特别说明的是,商转公并非人人都能办。深圳公积金贷款要求申请时已连续足额缴存满12个月,且贷款额度还要按账户余额约14倍并综合还款能力核定,单人最高约50万元、双职工最高约90万元。这意味着,如果当初商贷金额较大,超出公积金贷款额度上限的部分需要自行筹措资金结清,这也是测算差额收益时要一并考虑的。

二、商转公利率差额的测算方法

测算的核心,就是把"商贷利率"和"公积金贷款利率"两套方案下的月供与总利息算出来,再相减得出差额。具体可以分三步走:

第一步,确认利率档位。先看自己的商贷执行利率是多少(可在贷款合同或银行APP查询),再看公积金贷款对应的利率档位。首套公积金贷款约2.85%,二套约3.325%。改善换房家庭通常被认定为二套,所以一般对照3.325%这一档,具体以官方公布为准。

第二步,测算月供。采用等额本息还款方式,月供计算公式为:月供 = 贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 ÷ [(1+月利率)^还款月数 - 1]。其中月利率 = 年利率 ÷ 12,还款月数 = 贷款年限 × 12。分别用商贷利率和公积金利率各算一次,得到两个月供数值。

第三步,算差额。月供差额 = 商贷月供 - 公积金月供;总利息差额 = 月供差额 × 还款月数(在贷款本金相同、还款年限相同的前提下)。举个参考情形:假设剩余商贷本金50万元、剩余期限20年,商贷利率4.0%,转成二套公积金贷款利率3.325%,按等额本息粗略测算,月供大约可减少近两百元,20年累计节省的利息可达数万元。实际金额会因利率、期限、还款方式不同而变化,务必以银行和公积金中心核定结果为准。

三、办理商转公需要注意的几个要点

一是要确认自己已连续足额缴存公积金满12个月,这是基本门槛;二是要核算可贷额度,看公积金贷款额度是否够覆盖剩余商贷本金,不够的部分要提前准备资金结清;三是不同银行对商转公的办理流程、是否需要先自筹结清商贷再放公积金贷款(即"先还后贷")等要求可能不同,建议提前咨询原商贷银行和深圳公积金管理中心,确认办理方式;四是注意深圳公积金贷款支持异地转移接续,如果缴存地有过变动,可先把账户合并再申请。

问:改善换房家庭被认定为首套还是二套,依据是什么?
答:公积金贷款的套数认定一般以家庭(含配偶及未成年子女)名下实际拥有的住房套数和贷款记录为依据。已经名下有一套房产、再次申请贷款用于改善换房的,通常会被认定为二套房贷,利率档位对应约3.325%,首付比例也高于首套。具体认定标准以深圳公积金管理中心规定为准。

问:商转公后贷款年限可以变长吗?
答:商转公的贷款期限一般不超过公积金贷款规定的最长年限,且会综合考虑借款人年龄、剩余还款能力等因素。转换后可以重新约定还款年限,但并不意味着一定能延长,具体以审批结果为准。年限越长月供越低,但总利息会相应增加。

问:商转公额度不够覆盖剩余商贷怎么办?
答:如果公积金可贷额度低于剩余商贷本金,差额部分需要借款人自筹资金结清后,才能完成转贷。建议办理前先到深圳公积金管理中心测算可贷额度,评估自筹压力,再决定是否办理。

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免责声明:本文所述利率、额度、比例等数据均为参考标准,具体政策以深圳住房公积金管理中心及各商业银行最新公布为准,办理前请以官方核实信息为准。